قد أضحت ظاهرة البناء العشوائي بمدينة دمنات ذات أبعاد شتى تتجلى فياكتساح الأراضي غير المجهزة والتي انتشرت فيها الظاهرة بسرعة غير متوقعة. إلا أن اللافت للإنتباه في هذه الظاهرة أن الأطراف المتورطة فيها بشكلمباشر تتشابه من حيث وظائفها وتمثيليتها وأدوارها. ومن هذه الأطراف بعضرجال السلطة الذين يفسرون القانون حسب هواهم وما يجنون منه، أما الطرفالثاني المتورط في هذا الملف فهم بعض المنتخبين، منهم مستشارون جماعيونوبعض الرؤساء كذلك، ابتداء من تسليم شهادة عدم التجزئة لحيازة العقارومرورا بالتغاضي عن البناء غير المرخص، وانتهاء بتسليم شواهد إدارية مزورةللربط بشبكة الكهرباء والماء تحت ذريعة أن البناء المعني بأمر الشهادةقديم. وبين أول مرحلة و آخرها تكون الحماية مضمونة طبعا لبناء مساكن فيليلة واحدة ! وتكون مفتقدة لأسس البناء من تجهيزات ضرورية كقنوات الصرفالصحي والماء الصالح للشرب. وتنشط هذه العملية كثيرا عند الإعلان عن تواريخالإستحقاقات السياسية وأثناء الحملات الإنتخابية، من أجل الظفر بمقاعد فيالجماعات أو في البرلمان والتي لن تساهم بأي حال من الأحوال في تحسينالظروف المعيشية لهؤلاء. ومن خلال التتبع اليومي لما يحدث بمدينتنا يمكن أن نستنتج أن البناءالعشوائي آخذ في الإنتشار بشكل كبير، إذ يشكل البناء بدون ترخيص ما يزيد عن 50 بالمائة من المخالفات، وهو البناء الذي يتم دون التوفر على تصميم مرخص،كما تنص على ذلك المقتضيات التنظيمية المتعلقة بالتعمير، ولعل الظاهرةالتي تستدعي الإهتمام المتزايد هي تلك المرتبطة بالتجزيء و تقسيم العقاراتدون احترام المسطرة القانونية التي تنص عليها مقتضيات القانون الجاري بهالعمل في هذا الباب، و تكمن خطورة هذه الظاهرة أيضا في كونها مصدرا لميلادوحدات سكنية بشكل عشوائي، دون أّذنى الشروط الصحية، كقنوات صرف المياه (الوادي الحار ) وشبكتي الماء الصالح للشرب والكهرباء، والشبكة الطرقية، وفي غياب كذلك المعايير التقنية لضوابط البناء ناهيك عن العدد المتزايدللسكان الذين تستقطبهم هذه المناطق، الأمر الذي يطرح عدة مشاكل أخرى كقيامأنشطة متنوعة غير مهيكلة، ودون أية مراقبة أو تنظيم، الشيء الذي ينعكسسلبيا على المجهودات المبذولة في ميدان التخطيط الحضري. أما بخصوص عدم مطابقة البناء للتصميم المرخص، فإن الأمر يتعلق بإضافة طابقعلوي أو غرف السطح أو تغطية البهو أو الزيادة في علو المبنى. كما أن رخصالإصلاح يتم استغلالها بهدف القيام بعملية البناء، علما بأن هذه الرخص تبقىمنحصرة في القيام بإصلاحات للمبنى و ترميمه دون إدخال أي تعديل على شكلهالأصلي، ورغم ما تقوم به المصالح المختصة من مجهودات، تعترض مراقبيالمخالفات عدة صعوبات في القيام بواجبهم، نذكر منها على وجه الخصوص: عدمالإدلاء بالمعلومات من طرف مرتكبي المخالفات، وغياب صاحب الملك أو المكلفبالتتبع، وبالتالي استحالة القيام بأي إجراء، كما أن العديد من المخالفينيرفضون الإفصاح عن هوية صاحب الملك أو البناية التي توجد في طور البناءإضافة إلى غياب التصاميم غير المصادق عليها. ، وقد واكب هذا النمو الملحوظ انتشار ظاهرة التجزئات العشوائية والبناءغير القانوني، مما أصبحت معه التدابير المنصوص عليها في القوانين التي كانمعمولا بها قليلة الجدوى والفعالية و يتعلق الأمر بكل من ظهيري: 30 يوليوز 1952 المتعلق بالتعمير. وظهير30 شتنبر 1953 المتعلق بالتجزئات العقارية،مما أدى بالمشرع إلى إصدار ظهيرين جديدين لتنظيم وهيكلة القطاع: الظهيرالشريف رقم 17 .92 الصادر في 15 ذي الحجة 1412 الموافق ل 17 يوليوبتنفيذ القانون رقم 25 . 90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنيةوتقسيم العقارات. والظهير الشريف رقم 92 .31 الصادر في 15من ذي الحجة 1412 الموافق ل17 يونيو بتنفيذ القانون رقم 16 . 90 المتعلق بالتعمير. فما هي مظاهر التشابه والإختلاف بين مقتضيات القوانين في كل من ظهيري 1953و 1952 وظهير 1992 بالنسبة للوسائل والإجرائات التي يمكن نهجها لمراقبةعمليات البناء، وزجر المخالفات في ميدان التعمير؟. 1 زجر المخالفات في ميدان إحداث التجزئات والبناء في ظل الظهيرين الشريفين الصادرين سنتي 1952 و 1953 . المسطرة الإدارية : يتم إثبات المخالفة في ميدان التعمير والتجزئاتالعقارية حسب مقتضيات الظهيرين الشريفين لسنتي 1952و1953 عن طريق إثباتالمخالفات من خلال معاينة في الشأن بواسطة الأعوان المحلفين الموكولة لهمهذه المهام لتحديد نوعية وطبيعة المخالفة. الأمر بإغلاق الأوراش فور إثبات نوعية وطبيعة أي مخالفة يتم مباشرة بعد ذلكإصدار أمر إلى المخالف بإغلاق ورشته واستدعائه لتصحيح وضعيته أمام المصالحالمختصة، مع ضرب الآجال المحدودة لذلك. 2 المسطرة القضائية : إذا بقيت أوامر الإدارة بدون تنفيذ حرر محضر بهذاالشأن و بعث به إلى المحكمة المختصة وأغلق الورش، وإن اقتضى الحالالإستعانة بالقوة العمومية. وهكذا ينتهي دور السلطة القضائية، ولم يكن منحق الإدارة التدخل مباشرة لإصلاح المخالفات بتغيير المشروع أو هدمه إلا فيحالة البناء والسطو على الملك العمومي،وهنا ينتهي دور السلطة الإداريةليبدأ دور السلطة القضائية التي نادرا ما تنطق بحكم الهدم وتغيير المبانيالمعنية، خصوصا إذا لم تعاين المخالفة إلا بعد إنهاء الأشغال الكبرى، فيهذه الحالة تكتفي فقط بمضاعفة الغرامة ثلاث مرات. وقد بين الواقع بما لاجدال فيه أن هذا النظام الذي يربط بين المرحلتين الإدارية والقضائية من جهةولا يسمح للإدارة بالتحرك إلا بصفة محدودة لوضع حد للمخالفات من جهة أخرى،لم يحقق الأهداف المتوخاة وقد وضع المشرع نصب عينيه كل هذه المعطيات عندسنّه للنظام الزجري الجديد الذي سيمكن السلطة الإدارية والقضائية من العملبصفة موازية قصد بلوغ الهدف المنشود. وبهذا تتحقق نتيجتان لا ارتباطبينهما: إزالة آثار المخالفة من جهة، ومراقبة المخالفة من جهة أخرى. فالإدارة تتكلف بالهدم أو تغيير البناء المخالف، والمحاكم تتولى بالخصوصالنطق بالعقوبات على المخالف الذي سبق أن صدر عنه فعل إجرامي لا يزول و لوزالت آثاره . النظام الزجري الجديد يشتمل على عدة أوجه شبه في الظهيرين الجديدين ولكنهيختلف في كثير من الجوانب لذا يستوجب دراسة ما جاء به كل قانون على حدة. 2 القانون رقم 90.25 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيمالعقارات الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم17 . 92 وتاريخ 17 يونيو 92 1 دائرة تطبيق هذا القانون: يطبق النظام المنصوص عليه في هذا القانون في مجموع أنحاء المملكة ماعداالتجمعات القروية الموضوع لها للتنمية مصادق عليه حسب مقتضيات الظهيرالشريف المتعلق بتصاميم التنمية الصادر في 25 يونيو 1960 . 2 تحديد مفهوم المخالفة: تعتبر مخالفة للقانون كل عملية إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو مباشرةأشغال التجهيز أو البناء دون الحصول على إذن إداري سابق (المادة 63 ). أوعرضها للبيع أوالإيجار غير مأذون في إحداثها، أي لم يسبق أن كانت أشغالتجهيزها محل التسلم المؤقت. تقسيم العقارات عن طريق البيع أو القسمة أوبيعها على الشياع إذا كان هذا التقسيم أو البيع لم يحصل على إذن سابق (المادة58 ) 3 معاينة المخالفة والمسطرة المتبعة في ذلك يقوم بمعاينة المخالفة: ضباط الشرطة القضائية، موظفو الدولة المعتمدون منطرف الوزير المكلف بالتعمير. موظفو الجماعات الحضرية أو المعتمدون من قبلرئيس المجلس الجماعي المعني. كل مخالفة تم ضبطها تكون موضوع نموذج1، يوجهفي أقرب الآجال بعد ترقيمه و تحديد تاريخه في مكتب الضبط للسادة: العامل،وكيل الملك لدى المحكمة الإبتدائية، رئيس المجلس المعني و مرتكب المخالفة. ليقوم كل طرف بما هو منصوص به في أسرع الآجال. وينبغي أن يتضمن محضر المعاينة كل التفاصيل الضرورية لمعرفة نوعية المخالفةأوالمخالفات وأهميتها وتعددها ومرتكبها و مشاركيه المحتملين من رب العملوالمقاول الذي أنجز الأشغال أوالمهندس المعماري أو المهندس المكلف بالمساحةأو المشرف الذي كانت المخالفة نتيجة الأوامر الصادرة عنه. 4 دور السلطة الإدارية يتجلى دور السلطة الإدارية في الأمر:إما بإيقاف أشغال التجهيز، أو إعادةالحالة إلى ما كانت عليه، أوهدم الأبنية المقامة حسب ما تقتضيه الحالة. وذلك بواسطة الولاة والعمال، بطلب من رؤساء الجماعات أو من أنفسهم على حدسواء. و يلزم عامل العمالة أو الإقليم بإصدار أمر يرمي إلى إيقاف أشغال التجهيزأو البناء الجاري فيها العمل والتي تهدف إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنيةغير مأذون لها في: الأملاك العامة، والأملاك الخاصة التي لا يسمح بالبناءفيها بموجب وثيقة من وثائق التعمير. و يحق للولاة والعمال أن يأمروا بإعادة حالة العقار موضوع التجزئة إلى ماكانت عليه باتخاذ قرارات عاملية تعتبر بمثابة أمر فوري بإيقاف الأشغالوإعادة الحالة إلى ما كانت عليه إن اقتضى الحال ذلك مع تحديد المدة الزمنيةبتطبيق هذا الأمر. و إن لم يجد أمر العامل آذانا صاغية لدى مرتكب المخالفة بحيث لم ينفذ كلاأو جزءا مما هو مأمور به في الأجل المحدد له يحل العامل أو الرئيس المعنيمحله في ذلك ليتحمل المخالفة ومصاريف الأشغال المنجزة )المادة71 ( . 5 دور السلطة القضائية دور السلطة القضائية جد جلي، إذ تبقى المحاكم في جميع الحالات مختصة للنطقبالعقوبات الجنائية سواء تدخلت السلطة الإدارية أو لم تتدخل أم عدل مرتكبالمخالفة عن مخالفته، فالمحكمة ملزمة بالأمر بهدم الأبنية أو التجهيزاتالمنجزة بدون سابق إذن على نفقة المخالف، دون اعتبار هل هي موجودة بمنطقةمسموح بالبناء فيها أولا )المادة68 ). غير أن الهدم سواء صدر عن السلطةالإدارية أو السلطة القضائية لا يمكن أن يشمل إلا الأشغال المنجزة بدونالحصول على الإذن الإداري دون سواه إلا أن هذا لا يعني أنه بالنسبة لمرتكبيالمخالفات الأخرى لا يوجد هناك سبيل لإرغامهم على احترام القوانينوالأنظمة المعمول بها في هذا الميدان ، فكل مخالفة أخرى تتعلق بإنجاز مشروعمرخص له، يكون جزاؤها قبل كل شئ:رفض التسلم المؤقت للأشغال دفع غرامةمالية، مقابل كل بيع أو إيجار أو قسمة البقع أو المساكن أو عرضهالذلك )المادة 64 ( . وتتضاعف الغرامات عند عودة المخالف لارتكاب مخالفة. هذا مع العلم أن هذه العقود يمنع على العدول والموثقين تحريرها وعلىالمحافظين على الأملاك العقارية تلقيها، وعلى مأموري إدارة التسجيلتسجيلها، وزيادة على الجزاءات الجنائية فمرتكبو المخالفات في ميدانالتجزئات العقارية وتقسيم العقارات معرضون كذلك لجزاءات في الميدان المدني،إذ أن عقود البيع الإيجار و القسمة المبرمة خلافا لأحكام القانون25 . 90تكون باطلة بطلانا مطلقا، ويمكن أن تقام الدعوى من أجل ذلك سواء من قبلالإدارة أو من كل ذي مصلحة )المادة 76 ( . 3
تعليقات الزوّار
الآراء الواردة في التعليقات تعبر عن آراء أصحابها
1- الشر يتابط و يتربص بدمنات
فصل الخطاب
رغم المرافعة التي قدمها الشر يتابط بدمنات والتي يبدوا انه كاري حنكوا للمجلس البلدي واستعمل فيها كل المحسنات البلاغية إلى حد التخمة ، فانه لا يمكنه أن يحجب الشمس بالغربال ، المجلس المسؤول عن تدبير هدا القطاع الحيوي و المحافظة على هوية المدينة و أصالتها هل يمكن أن يقول لنا كم من تجزئة بدمنات فرض عليها الحد الأدنى من دفتر التحملات المافيا العقارية تشتري مساحات بآلاف الأمتار وتصل في بعض الأحيان إلى الهكتارات وبدل أن يفرض عليه إقامة تجزئة حسب شروطها من شبكة التطهير الصحي و كهربة و طرق ومساحات خضراء ووووو يتم الالتفاف على كل دلك ويتم إعطاء شواهد عدم التجزئة لكل بقعة لكي يتم جر االمواطن إلى سياسة كل و وكل ويصل تمن شهادة عدم التجزئة من طرف المستشار المكلف باعطاءها إلى عشرات آلاف الدراهم نعم عشرات آلاف الدراهم وتأتي وتقول يا أيها المتابط شرا البلدية راسلت و قامت ب إرسال محاضر إلى بلا بلا بلا
فقط أجبني يا مسؤول كم من شهادة عدم التجزئة سلمت مستوفية للشروط ، على من تضحكون
اليوم بهده السياسة دمنات بها شارع وحيد و لو قدر الله ووقع حريق في القصبة او ارحبي او تيزغت او تغرمين افشتالن فلن تسطيع سيارة المطافئ او الاسعافالدخول ببساطة لانه لا طرق فخطط التهيئة حبر على ورق
المشكل الآخر المرتبط بسياسة تدبير العقار و تهيئة المدار الحضري مشكل السير و الجولان الشارع الوحيد يختنق يوم الأحد أما في العطل فالشريان الوحيد يصاب بالذبحة الصدرية
هل فكر المجلس كيف سيكون عليه الوضع بعد خمس أو عشر سنوات أمام زخم السيارات و الترونزيتات
دمنات تدبح من الوريد إلى الوريد بامتالكم من المسيرين سيدي الشر يحيط بنفسه ، ولا يسعني إلا أن أقول حسبي الله ونعم الوكيل
الباشا لن نتكلم عنه ليس لانه بريء من الشواهد الإدارية فرائحته ازكمت الأنوف في هدا المجال ،ولكن هو كيأي مسؤول إلى زوال و ليس ابن البلدة حتى نتحاسب معه
ولا تحسبن الله غافلا عما يعمل الظالمون
قبل الرد على افتراءاتك و هرطقاتك اشكرك على المعطيات التي تفضلت بنشرها لانها فعلا تنم عن جهلك و جهالتك بالموضوع الدي كتبت عنه قانون التعمير و عدم التجزئات . يافصل الخطاب ان قطاع التعمير قطاع تتداخل فيه محموعة من السلط اقليمية و و كالة حضرية و مفتشية الاسكان و الجماعات المحلية و ليس حكرا على المجلس وكما لاحظت مؤسسات لها من الوزن مالها و من المسؤولية ما يجعلك جامدا و عاجزا عن تدبره . الى جانب هدا المعطى نقول لك بصوت عال ان شهادة عدم التجزئة تمر من معاصر تعتصرها قبل ان تصل الى طالبها بدا من المعاينة الميدانية مرورا بمصلحة الجبايات ثم مصلحة المداخيل ثم القباضة ثم الضرائب بازيلال ثم العدول ثم المحكمة ...لهده الاسباب تعمل الجماعة جاهدة لتدبير هده الشهادة التي ينص قانونها على البيع الكلي حسب الوثائق المدلى بعا . فان استوفت الشروط القانونية منحت شهادة عدم التجزئة لطالبها و ادا اخل صاحب الطلب احد شروطها رفض طلبه مشفوعا بجواب شاف . يا فصل الخطاب عن أي هكتارات تتحدث و انت العارف ان الاراضي بدمنات او الوعاء العقاري لا يعدو ان يكون مجهريا لا يستجيب لقانون الجزيئات اللهم تلك التي تمت في التسعينيات أي ابان المجالس السابقة . باختصار نقول لمن لا يعرفك ان فصل الخطاب يا اهل دمنات تقدم غير ما مرة الى المجلس البلدي يطلب شهادة عدم التجزئة فرفض طلبه لانه يريد ان يتحايل على القانون و يستغفل المسؤولين بالمجلس . فارضه لا تتوفر على التجهيزات الضرورية . من هنا جاء حقده و كراهيته و اقسم على الانتقام ولو بنشر الافتراءات . و انا اقول له ادا كنت شجاعا و تمتلك من الجراة ما لا يتوفر في غيرك ارفع شكاية في الموضوع الى النيابة العامة انداك اقف اليك و فقة اجلال و اكبار . ان دمنات من المدن العتيقة و اراضيها المفترى عليها دات طابع جبلي لا تسمح باقامة التجزيئات كما يحاول فصل الكدب الترويج له .
ان رفض طلبك و المحاضر المنجز في حقكو تهافتك على السمسرة في الاراضي جعلك فعلا تغتال الحقيقة و تروج الاشاعة و ادكى فيك حرقة الانتقام .
تحدث عن الشارع الوحيد بدمنات و كانه اكتشاف لم يسبقك اليه احد .... ان الشارع الوحيد بدمنات تمت تهيئته و تجميله حتى عاد في مستوى الشوارع بالمدن القريبة رعم ان المدن العتيقة من مميزاتها مثل هده الشوارع اما المجلس البلدي فليس وزارة للتجهيز لكن رغم الاكراهات و العراقيل استطاع في حدود ميزانيته ان يهيئة طريق وريتزديك و طريق اغير و كما قامت بتهيئة طريق اسران وهي عازمة في الايام القليلة القادمة اصلاح طريق ايت امغار و طريق احناون و طريق اكادين وطريق تلانتزارت . كما قامت بصباغة الطرقات ووضعت علامات التشوير و صادقة على قانون السير و الجولان.... اما فصل الخطاب فكل ما فعله لهده المدينة انه دنس شوارعها و خرق قوانينها و عرقل تنميتها واستحيا ....
يافصل الخطاب ان حبل الكدب قصير . وسوف تبدي لك الايام ما كنت جاهلا ................
سكت الحق على الباطل حتى ظن الباطل انه على حق وهدا ينطبق على من يقوم بدور محامي الشيطان من امتالكم سيدي الشر المحض ،
نعم ابتلينا بكتير من امتالكم في مدينتا العزيزة والدين لم يكتفوا بتخريب بدمنات ، بل لديهم الوقاحة و الجرءة ليدافعوا عن إنجازاتهم التي يندى لها الجبين ، بالله عليك يا أيها الشر المحض قف وقفة تامل وانظر المال الذي آلت اليه مدينة انجبت علماء في الماضي ،وأطر في الحاضر ، بين الحواضر القريبة العطاوية اقرب متال التي ليس لها ولو ربع ما لدمنات من ماضي عريق ،العطاوية التي كنا نقف عندها فقط كنقطة لأكل الشفنج لا غير أصبحت في مصاف المدن و تتطور وفق مخطط تهيئة عمراني يستجيب الحاجيات المستقبلية وليس الآنية فقط
سيدي الشر المحض ،يجب أن تعرف أن المسؤولية مرتبطة بالمحاسبة و المحصلة النهائية لتدبيركم لدمنات كارثية بكل المقاييس
موضوع شهادة عدم التجزئة و هو غيض من فيض في مسلسل الاختلالات التي تعرفها البلدية ، حاولت بخبت أن تنفي مسووليتكم في و ادخلتم كل المصالح حتى توزعت دم هذه الوتيقة بين القبائل
اسمع أيها الشر انا ليس الذي تتوهمه في ردك انا أمام الله دمناتي تعرضت للابتزاز من مصالحكم ، و لكي احصل على عدم التجزئة تعرضت من طرف المستشار المنوط به تطبيق القانون وكلبه المستشار الدي يلعب سخار العقرب لابتزاز بالملايين ،ولكن والله لا حلم يشدها وبالناقص من بيع تلك البقعة
والله اضحكني جوابك وانت تقول الشارع الرئيسي تمت تهيئته و تجميله واصبح يضاهي الشوارع الرئيسية بالمدن العريقة ،لا أظنك تتحدت عن دمنات ،فالشارع الدي خططه الاستعمار لا جديد فيه إلا كنت تتحدت عن أعمدة الكهرباء و انتم لم تستطيعوا حتى جمع ازباله، و الرتوشات التي تتحدت عنها هي بمناسبة الزيارة الملكية المنتظرة
أنصحك بالرجوع إلى مخطط التهيئة لدمنات بتاريخ 1956 لبيير ماس ،وانظر كيف كان مخطط لمدينة دمنات أن تتوسع والى ما ال اليه الوضع اليوم بفضل امتالكم من المسيرين عفوا المجرمين الدين انتهكوا حرمات هده البلدة و لم يسلم من جشعهم لا أسوار و حتي الأموات في مقابرهم